Fondi Immobiliari Chiusi: Cosa Sono e Come Funzionano

Cosa sono i fondi immobiliari chiusi? A chi conviene questa tipologia di investimento? Sono davvero un’occasione, come molti promotori finanziari indicano in questo momento? Oppure sono un investimento riservato a professionisti? Possono essere una modalità interessante per mettere a frutto i nostri capitali? Conviene investire in altro, magari in altre tipologie di fondi?

Prima di investire i nostri capitali è di fondamentale importanza andare a individuare come funziona lo strumento che potrebbe interessarci, soprattutto nel caso in cui si tratti di forme di investimento all’apparenza semplici e lineari, ma che invece possono nascondere al loro interno complessità e problematiche.

I fondi immobiliari chiusi (anche se come vedremo il chiusi è assolutamente ridondante) sono una forma di investimento che ha avuto fortune alterne e che negli ultimi tempi sta ricominciando a macinare interesse tra i piccoli risparmiatori.

Risponderemo a tutte le domande che ci siamo posti in apertura e anche a quelle alle quali non avrete magari pensato, individuando tutto quello che c’è bisogno di sapere prima di investire i nostri capitali.

Cosa sono i fondi immobiliari?

I fondi immobiliari appartengono alla macro-categoria degli investimenti a risparmio gestito. Questo vuol dire che non saremo noi a gestire direttamente il capitale investito, ma piuttosto la società che si fa promotrice dell’operazione e che si preoccuperà non solo di raccogliere i capitali, ma anche di investirli nel modo più proficuo possibile.

A differenziare i fondi immobiliari chiusi rispetto alle altre forme di investimento e risparmio gestito è la modalità di investimento: i fondi in questione possono investire per legge soltanto in immobili e partecipazioni a società immobiliari.

Questo vuol dire che la libertà di gestione è estremamente ristretta e che la società che gestisce il fondo potrà orientarsi soltanto verso l’acquisto, in soluzione individuale oppure in compartecipazione, di immobili, che verranno poi destinati ad affitto per generare utili da distribuire ai detentori dei fondi.

I fondi immobiliari: scadenza. I fondi sono sempre chiusi

Abbiamo detto in apertura che fondi immobiliari chiusi è in realtà una definizione ridondante, ed ora procederemo a spiegare il perché. Per legge i fondi immobiliari possono essere soltanto in forma chiusa e mai aperta. Questo vuol dire che:

  • non sono accettati ulteriori investitori una volta che la raccolta del capitale sarà terminata
  • non si possono liquidare se non a scadenza prestabilita (o come vedremo, vendendo le quote ad altri investitori interessati)

Non sono consentiti dal nostro ordinamento (e in realtà dal grosso degli ordinamenti dei paesi sviluppati) fondi immobiliari aperti, cosa che comunque dovrebbe interessare in modo molto relativo il potenziale investitore.

Capire come funzionano i fondi immobiliari

La definizione scolastica di fondo immobiliare sarà pur buona per un esame di diritto commerciale, ma poco ci dice di come funzionino i fondi immobiliari. Allo scopo di rendere la questione più comprensibile, vi offriamo una scaletta, per quanto possibile semplificata, delle modalità operative di questi fondi:

  • una società di gestione dà il via al fondo, indicando di concerto il capitale da raccogliere presso i risparmiatori
  • una volta raccolto il capitale, la società di gestione comincia ad investire il capitale
  • il capitale viene investito in immobili residenziali, commerciali e produttivi
  • la collocazione sul mercato degli affitti e la riscossione degli stessi permette al fondo di avere un flusso di cassa in entrata, anche importante
  • alla scadenza del fondo i beni vengono liquidati e il patrimonio diviso tra gli investitori, in proporzione alle quote detenute

Il funzionamento del fondo immobiliare, qui estremamente semplificato, è dunque di facile comprensione: si raccoglie denaro, si comprano immobili, si affittano, si vendono.

Un processo relativamente semplice, anche se nelle pieghe di questo sistema vanno poi rintracciate le modalità di accrescimento del capitale che permettono al fondo e ai suoi soci di prosperare.

Come guadagna un fondo immobiliare?

Il fondo immobiliare realizza guadagni di due tipo:

  • ci sono i guadagni conseguiti nel tempo, tipicamente gli affitti o le plusvalenze sulle vendite. Nel corso della vita del fondo, sia dagli immobili affittati, sia da quelli rivenduti a prezzo maggiore di quello di acquisto arrivano aumenti di capitale, che spesso vengono distribuiti sotto forma di dividendi agli investitori
  • ci sono gli eventuali guadagni a termine vita del fondo; una volta che il fondo abbia esaurito la propria azione e si sia raggiunto il termine di vita fissato da statuto, il patrimonio viene liquidato e le quote rimborsate. Se il parco immobili che si detiene a fine fondo sarà di valore maggiore all’investimento iniziale si sarà avuto un guadagno, altrimenti invece si sarà conseguita una perdita

Il funzionamento è relativamente semplice, ma radicalmente diverso da quello degli altri fondi.

Il fondo può anche investire 1/3 del patrimonio in altre attività

Nonostante la definizione scolastica del fondo immobiliare gli imponga di investire in beni immobili e società immobiliari, in realtà secondo la legge un terzo del patrimonio può essere inoltre investito in:

  • crediti e titoli che hanno crediti come sottostanti;
  • depositi bancari;
  • titoli su mercati non quotati;
  • altri beni che abbiano mercato e una quotazione quantomeno semestrale

I fondi immobiliari sono un investimento di medio-lungo termine

Quello che dobbiamo tenere assolutamente a mente prima di investire in uno strumento del genere è che gli investimenti in fondi immobiliari hanno un orizzonte temporale medio, se non lungo.

Per le particolari caratteristiche sia della tipologia di ingresso (sempre chiusa), sia di composizione del portafoglio, i fondi immobiliari sono caratterizzati da una liquidità molto bassa, nonostante talvolta, come vedremo tra pochissimo, tali fondi sono talvolta scambiati su mercati regolamentati come la borsa.

Per chi vuole uscire dal fondo: la possibilità del mercato

Abbiamo detto, in riferimento alla tipologia chiusa del fondo immobiliare, che non è possibile liquidare la posizione se non al termine naturale del fondo.

Chi volesse però liberarsi delle quote, vuoi perché le ritenga non più fruttifere, o perché voglia rientrare in possesso dei soldi investiti, può affidarsi al mercato secondario.

Molti dei fondi immobiliari che possiamo acquistare sono infatti quotati in borsa, anche se rispetto ad altre tipologie di investimento sono molto poco liquidi: per uscire, tipicamente, c’è da perdere relativamente tanto denaro. Chi si appresta ad acquistare quote di fondi immobiliari, dovrà necessariamente tenere conto di quanto abbiamo appena detto.

Conviene investire in fondi immobiliari?

Decidere della convenienza o meno di una determinata forma di investimento non è mai facile. Siamo pur sempre davanti a valutazioni molto personali, che devono tenere conto del profilo di rischio, dell’arco temporale che abbiamo in mente, del capitale che abbiamo a disposizione.

Prima di scegliere se gli investimenti immobiliari siano davvero quello che può fare al caso vostro, dovrete tenere conto di:

  • profilo di rischio: è relativamente alto per il grosso delle tipologie di fondo immobiliare offerte in Italia. Dovremmo toglierci dalla testa una delle bugie più radicate, ovvero che il mattone sia sempre destinato a rivalutarsi; le cose non stanno così e nel caso in cui non doveste credere a noi, potrete chiedere a chi si è trovato a dover vendere un immobile negli ultimi 4-5 anni – prezzi crollati, plusvalenze che non avevano niente di plus e nella stragrande maggioranza dei casi perdite consistenti;
  • arco temporale: come abbiamo detto prima, l’investimento in fondi immobiliari deve essere considerato necessariamente come di medio e lungo periodo; se avete bisogno di forme di investimento a rendimento sul breve, non è qui che dovete guardare;
  • andamento del mercato immobiliare: no, non su determinate aree del Paese, ma in generale. Dove vi aspettate che sarà il mercato immobiliare alla scadenza del fondo? Siete sicuri che varrà più di adesso? Siete sicuri che non ci siano forme di investimento potenzialmente più redditizie?
  • liquidità: smobilizzare capitali investiti in fondi immobiliari chiusi non è sempre facile, anche nel caso in cui i fondi fossero quotati; se avete il dubbio che i capitali investiti potrebbero servirvi in corso d’opera, potrebbe essere il caso di investire su tipologie di strumenti diverse e più liquide.

Tenendo bene a mente queste variabili, potremo scegliere da soli se il fondo immobiliare sia davvero lo strumento che fa al caso nostro oppure no. Prima di scegliere, inoltre, consultate le nostre guide sugli strumenti di investimento: nessuno può interessarsi del vostro capitale quanto voi stessi e scegliere vuol dire innanzitutto documentarsi sulle possibilità che abbiamo a disposizione.

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